Soll der Mieterschutz in angespannten Wohnungsmärkten ausgeweitet, unverändert beibehalten oder reduziert werden?

Welche Gemeinden einen angespannten Wohnungsmarkt haben, bestimmen die Landesregierungen durch Verordnung. Dort gilt die Mietpreisbremse: Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das ist die übliche Miete für vergleichbare Wohnungen am Ort. ^[1] Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. ^[2] Auch die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch ist ausgenommen. ^[3] In laufenden Verträgen darf der Vermieter die Miete bis zur Vergleichsmiete anheben, in drei Jahren aber um höchstens 20 Prozent. In Gebieten, die das Land bestimmt, sind es höchstens 15 Prozent. ^[4]

Der Bundestag beschloss am 26.06.2025, die Mietpreisbremse bis Ende 2029 zu verlängern. CDU/CSU, SPD und Grüne stimmten dafür, die AfD dagegen, die Linke enthielt sich. ^[5] Das Bundesverfassungsgericht sah im Januar 2026 in der Mietpreisbremse erneut keinen Verstoß gegen das Eigentumsrecht. ^[6] Im Januar 2026 galt sie in 752 Gemeinden mit rund 30,9 Millionen Einwohnern. Das sind 37 Prozent der Bevölkerung. ^[7]

Wohnungen, die 2025 zur Wiedervermietung inseriert wurden, kosteten im Schnitt 11,11 Euro je Quadratmeter ohne Nebenkosten. Das waren 3,5 Prozent mehr als 2024. In bestehenden Verträgen schätzt das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung rund 7,76 Euro. ^[8] Ein Gutachten des DIW Berlin für das Bundesjustizministerium fand 2018 eine moderate Bremswirkung, obwohl viele Angebote über der Grenze lagen. Befürchtete Schäden für den Wohnungsbau blieben bis dahin aus. Die Ausnahme für Neubauten solle bleiben. ^[9]

Am 01.07.2026 legte die Bundesregierung dem Bundestag einen weiteren Gesetzentwurf vor. Die Ausnahme für den vorübergehenden Gebrauch soll nur noch bei besonderem Bedarf des Mieters und für höchstens sechs, ausnahmsweise acht Monate gelten. Bei möblierten Wohnungen soll die Mietpreisbremse einen Möbelzuschlag von höchstens 1 Prozent des Zeitwerts im Monat erlauben. Der Vermieter muss ihn vorher nennen. Indexmieten folgen der allgemeinen Teuerung. In Gebieten, die das Land bestimmt, soll die Teuerung über 3 Prozent im Jahr nur noch zur Hälfte zählen. Wer Mietschulden innerhalb der gesetzlichen Frist nachzahlt, soll einmal auch eine ordentliche Kündigung abwenden können. Für Vermieter soll das vereinfachte Verfahren für Mieterhöhungen nach Modernisierungen bis 20.000 statt 10.000 Euro gelten. Der Bundesrat mahnte einen Ausgleich zwischen Mietern und Vermietern an. ^[3] Der Rechtsausschuss hört am 14.10.2026 Sachverständige an. Beschlossen ist das Gesetz noch nicht. ^[10] Eine Expertengruppe mit Mieter- und Vermieterverbänden soll bis Ende 2026 Bußgelder bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse vorbereiten. ^[11]

Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) sagte zum Kabinettsbeschluss: „Wohnen zur Miete darf nicht zur Kostenfalle werden.“ ^[12] Für die Unionsfraktion nannte Günter Krings die Mietpreisbremse 2025 keine Dauerlösung. Das Problem löse man nicht nur mit Preisregeln, sondern durch Neubau. Die Ausnahme für Neubauten zeitlich zu begrenzen, lehnte er ab. ^[5] Die Grünen wollen die Mietpreisbremse unbefristet machen und Neubauten nur noch im ersten Jahr ausnehmen. ^[13] Die Linke will keine neuen Indexmietverträge zulassen und die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch auf drei Monate begrenzen. ^[14] Der Deutsche Mieterbund nennt den Entwurf einen „absolut wichtigen und längst überfälligen Schritt“. Er will aber neue Indexmietverträge ausschließen und Erhöhungen bestehender auf 2 Prozent im Jahr begrenzen. ^[15] Haus & Grund lehnt den Entwurf in seiner jetzigen Ausgestaltung ab. Statt Wohnraum zu fördern, setze er „auf zusätzliche Regulierung bestehender Mietverhältnisse“. ^[16] Der Verband der Wohnungsunternehmen GdW schrieb im März 2026 zum ersten Entwurf des Justizministeriums, gerade wegen der Mietpreisbremse werde es schwieriger, eine Wohnung zu finden. Er forderte: „Notwendig ist ein Abbau der Regulatorik im Mietrecht.“ ^[17] Die AfD lehnt die Mietpreisbremse als Überregulierung und Hemmnis für Investitionen ab. ^[18]

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